商业物业的评估，和住宅有什么不同？
住宅主要参考同区域的成交价；商业物业的价值，更多取决于它能产生多少收入，以及这份收入有多稳定。 所以贷款机构评估时，会关注物业本身和使用方式，而不只是看您个人的情况。
贷款机构通常会看什么？
1. 物业类型和用途
写字楼、商铺、仓库、工业物业、混合用途物业，各自的需求和风险不同，贷款机构的接受程度也不同。位置、分区（Zoning）、物业的状况，都会影响评估结果。
2. 自用，还是出租？
- 自用（Owner-occupied）： 买来给自己的生意使用，贷款机构会更关注您的生意是否有稳定的盈利和现金流；
- 出租（Investment）： 买来收租，贷款机构更关注租约、租客、租金回报。
3. 租约和租客
如果有租客，通常会看：
- 租约剩余年限： 越长越稳定；
- 租客的类型和信用： 大型、稳定的租客，通常比小型、变动大的租客更受欢迎；
- 租金是否接近市场水平。
物业空置、租约即将到期，评估时会更保守。
4. 估值
贷款机构一般会安排估值师对物业估值。商业物业的估值方式常常和收益挂钩，而不是简单地对比邻近成交。
5. 您自己的情况
- 公司近两年的财务报表和纳税记录；
- 您个人的收入、资产和负债；
- 如果用您的自住房或其他物业做补充抵押，这些物业也会被一并评估。
贷款成数和利率，通常和住宅有什么区别？
商业贷款的贷款成数（LVR）通常比住宅更保守，也就是需要的首付更多，利率和贷款条款也往往不同。具体数字因贷款机构、物业类型和您的财务情况而异，所以不适合在这里写死。
买之前，可以先做的准备
- 先想清楚用途： 自用还是收租，这决定了评估的重点；
- 把近两年的公司和个人财务资料整理好；
- 留意租约和租客，如果是买已经出租的物业；
- 提前算清楚整体成本： 除了首付，还有印花税、法律费用、估值费、贷款费用等；
- 在签合同之前，先和顾问确认贷款可行性。 尤其是拍卖或有冷静期较短的交易。
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本文为一般性信息，不构成个人财务或法律建议。评估标准、贷款成数、利率及资料要求因贷款机构和物业类型而异，并会调整，请以贷款机构的最新规定为准。撰写时间：2026年10月。
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