第一步：先搞清楚要不要FIRB审批
如果您不是澳洲公民、也不是澳洲永久居民，在澳洲购买住宅物业通常需要先获得外国投资审查委员会（FIRB）的批准，这是法律要求，不是可选项。（长居海外的澳洲公民一般可以豁免这项要求，但非澳籍人士基本都需要走这个流程。）
需要特别留意的是：现房（established dwellings）目前有临时性限制，这项限制会持续到2027年3月，期间海外人士原则上不能购买现房，只能购买新建物业或空地自建。也就是说，如果您考虑的是二手房，需要先确认这个限制是否适用于您的情况，避免选好房子才发现买不了。
FIRB审批本身有申请费用，费用采用阶梯式计算，起步价约AUD 15,100，具体金额随物业价值上升而增加。
第二步：印花税会比本地买家高
在新南威尔士州，海外买家购买住宅物业除了要交正常印花税，还要额外交9%的海外买家印花税附加费（Surcharge Purchaser Duty）——这是从8%上调后的现行税率，不管是新房还是现房、公寓还是独立屋、悉尼市区还是地方，都是同一个税率。如果买完之后持有物业，每年还要额外交5%的海外业主土地税附加费（Surcharge Land Tax）（同样是从4%上调而来）。这两笔钱在做预算的时候一定要提前算进去，不然容易低估总成本。
第三步：贷款这一关，找对银行很关键
这是海外买家最容易卡住的地方：澳洲主流大银行目前大多已经暂停了对需要FIRB审批的海外人士的贷款业务，或者对“收入全部来自海外”的申请人非常保守。就算愿意做，通常也有这些限制：
- 贷款成数（LVR）普遍封顶在60%–70%左右，也就是说您需要准备30%–40%的首付，比本地自住买家的首付要求高不少；
- 海外收入通常只能按60%–80%折算，银行不会100%采信您的海外收入，这会直接影响您能借到的额度；
- 具体能不能贷、按什么条件贷，银行内部政策经常调整、也不对外公开完整标准，同一家银行不同时间问到的答案都可能不一样。
正因为主流银行选择有限，NDF主要通过合作的非银行金融机构来为海外人士安排贷款方案，覆盖PAYG（受雇）和自雇两类收入来源，目前能做到最高75%的贷款成数，但仍然需要走完整的FIRB审批流程。
给海外买家的实用清单
- 先确认自己是否需要FIRB审批，以及现房限购令是否适用于您看中的物业类型；
- 把FIRB申请费、9%海外买家印花税、后续每年5%的土地税附加费都算进总预算，而不是只看房价；
- 尽早跟顾问确认海外收入能按多少比例被银行采信，避免“以为能借到”结果批不下来的落差；
- 由于符合条件的贷款机构有限，建议尽早开始咨询，而不是等看好房子、要签约了才找贷款方案。
海外购房涉及的税费和贷款规则变化比较频繁，具体到您的国籍、签证类型、收入结构，情况都不完全一样，欢迎直接联系我们聊聊您的具体情况，我们会结合最新政策给出方案。
本文涉及的FIRB规则、印花税与土地税附加费率、贷款成数等信息为撰写时（2026年9月）的公开信息，仅供参考；具体政策请以FIRB、NSW Revenue官方公告及各金融机构最新审批标准为准。
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