好消息：现在不一定要等两年报税记录了
过去自雇人士申请房贷，银行基本都要看两年的报税记录（如果两年收入不一样，通常按较低的那年，或者取平均值来算）。这个门槛一直是很多自雇人士（尤其是刚创业没多久、但收入其实已经稳定的人）申请贷款的最大障碍。
好消息是，四大银行目前都已经推出了“一年报税记录”的申请通道：ANZ从2024年9月开始，CBA是2024年底，NAB是2025年3月，Westpac是2025年7月——截至现在（2026年8月）这四家都已经上线。也就是说，如果您经营满一年、有一份完整报税记录，理论上已经有机会申请，不一定要死等第二年报税季。不过要提醒的是，“有这个通道”不等于“一定会获批”，银行仍然会综合评估您的行业、收入稳定性、其他负债情况。
银行到底在看什么
不管是一年还是两年报税记录，银行的核心逻辑都是同一句话：你的收入是否真实、可持续、足够覆盖还款。具体会看：
- 报税记录 + 评税通知书（Notice of Assessment）：银行不只看您申报的收入数字，还会拿ATO出具的评税通知书交叉核实，确保申报的收入真的被ATO正式核定过；
- 压力测试利率：这一点自雇和受雇人士是一样的——APRA要求银行按实际贷款利率再加3个百分点做压力测试，目前主流浮动利率在6.1%–6.8%左右，也就是银行会按9%以上的利率来测您能不能还得起；
- 负债收入比（DTI）：从2026年2月1日起，APRA对银行的高负债收入比贷款设了上限——银行新增的自住房贷款里，DTI达到6倍以上收入的比例不能超过20%，投资房贷款也是同样20%的上限。自雇人士如果收入波动大、或者想借的额度相对收入偏高，这一条尤其值得提前了解，避免临近交割才发现额度不够。
提高获批率的实用做法
- 账目和报税尽量提前做、按时做：不要等申请贷款前才临时补账，评税通知书需要时间处理，账目干净、报税及时本身就是银行眼里的加分项；
- 收入结构尽量简单可解释：如果生意有多个收入来源、或者账目里有比较大的一次性收支，提前准备好说明，银行审核人员不喜欢“看不懂”的账目；
- 提前算清楚自己的DTI：把现有负债（包括生意贷款、信用卡额度、其他物业贷款）都算进去，看看是不是接近6倍收入这条线，如果接近，可以提前跟顾问讨论怎么调整贷款结构；
- 找熟悉自雇政策的贷款顾问：四大银行的一年报税政策、非银行机构的替代方案（比如低文件贷款 Low-Doc）每家条件都不一样，自己一家一家问很耗时间，经验丰富的顾问能比较快帮您匹配到合适的产品。
自雇人士的收入结构和证明材料因人而异，具体能借多少、走一年报税还是两年报税更合适，欢迎直接联系我们，我们会根据您的实际账目情况给出评估。
本文涉及的银行一年报税政策上线时间、APRA压力测试与DTI监管要求为撰写时（2026年9月）的公开信息，仅供参考；具体审批标准以各金融机构最新政策为准。
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