房屋贷款小窍门:用好对冲账户(Offset Account),最大限度节省利息

房屋贷款小窍门:用好对冲账户(Offset Account),最大限度节省利息

对冲账户(Offset Account)是与房屋贷款账户相关联的日常交易账户。顾名思义,它的功能就是对冲您房屋贷款帐户中的本金,因而降低您所需要支付本金所产生的利息。

 

Offset Account能帮助您最优化利用工资收入及其他资金来抵减房贷的利息,从而缩短您的贷款年限(Loan Term),助您更快地还完贷款。

举个例子:

贷款批下来后银行会给您一个房屋贷款账户,假设您的贷款额是$15万。如果您开一对冲账户,然后在对冲账户里放$2万,那么您只需要还$13万的利息了。

 

拿澳洲四大行之一ANZ的房屋贷款再举个具体的例子。假设您的房贷是$15万,贷款年限(loan term)是30年,那么您大约需要付$167,190的利息(ANZ基准浮动利率为5.38% p.a.)。如果您开一个相关联的对冲账户,并保持账户内有$10,000的balance,那么您大约只需要26年4个月就能将原本30年的贷款还清,并且总共只需要付大约$127,553的利息。这整一个做法的结果就是您提早3年8个月还清了贷款,并且节省了$38,636.95的利息。

 

Offset Account的三大优势:

 

1.  最大程度上节省利息 

您可以将手头上多余的现金放入对冲账户,这样打进去的当天就开始抵消贷款利息(Offset account是按日计息的,因为每天对冲账户里的金额可能不一样),从而最大化的抵消利息。

2.  资金的最大自由化

Offset account本质上是一个日常交易账户,能随时自由存取,要用的时候就拿出来(拿出来的部分会从拿出来的当天开始按照贷款利率算利息),有多余或者赚了钱就可以重新放进去抵消利息,使您的资金分配更加自由。

 

  1. 税务方面的利益

 

根据澳洲税法,投资房贷账户里的balance所产生的利息都可以用来抵扣税。把多余的钱直接放进房屋贷款账户和放入Offset account的区别在于,把多余的钱放在贷款账户里会减少房屋贷款balance而导致抵扣税的数额变小,而把钱放入Offset account中则不会有这样的麻烦,保证您可以抵税的数额最大化。

 

如何最大化利用Offset Account来省钱呢?新方向金融信贷给您一个小贴士:

 

把工资、租金等收入设direct debit到这个Offset account,只要资金一到账,马上开始帮您节省利息,助您早日还清贷款之余还能养成不乱花钱的好习惯呢!

 

当然Offset account也有它的缺点,就是要付年费,不同的银行,年费为$120-$395不等。但在同一个package里,不论您有多少个贷款,年费都只需要交一次。

 

如果您能理解好Offset account,并且聪明地利用好它,您就能早日还清贷款,节省大额的利息,还能保证资金的自由分配。想知道更多的专业细节,您可以随时拨打02 8188 1916咨询我们公司的专业人士。

 

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