房屋贷款需知:浮动利率 vs. 固定利率

房屋贷款需知:浮动利率 vs. 固定利率

选择浮动利率还是固定利率,是房屋贷款中重要的一环。尤其是当下房屋贷款利率处于历史上的低水平,选择合适的房贷利率能为客户节省客观的费用。顾客常常会问我们浮动利率和固定利率分别有什么优势?哪种利率比较适合自己?且听新方向金融信贷的专业房贷中介为您详细解答。

 

浮动利率(variable rate),顾名思义,利率会跟着市场变化。每个月的第一个周二,澳洲联储RBA都会宣布现金利率决议,每个银行可以根据自身的需求决定是否对其贷款利率做出调整。2016年5月和8月,RBA先后宣布下调现金利率0.25%,而澳洲各大小银行也纷纷将各自的基准浮动利率做出了不同幅度的调整。这对于选择了浮动利率的房屋贷款客户来说,2016年他们的贷款利率可能因为市场变化而经历了先后两次下调。

 

固定利率(fixed rate)指的是在一定期限(即固定期限,一般为1-5年)内,房屋贷款的利率保持不变。这意味着在固定期限内,房屋贷款利率不会随市场变化而改变,无论RBA宣布加息还是降息都不会对其产生影响。固定期结束后,房屋贷款利率自动变为届时的银行浮动利率。

 

浮动利率的最大优势在于其灵活性。除了可能在RBA下调利率时享受到降息惠利之外,浮动利率的房屋贷款可让您随时提前还款,降低利息花费的同时尽早还清房贷。并且大部分银行或贷款机构的浮动利率房贷产品都可关联一个对冲账户(offset account),让客户可以将多余的现金存入此账户,来对冲房贷账户的利息。举个例子,贷款批下来后银行会给您一个房屋贷款账户,假设您的贷款额是$15万。如果您开一对冲账户,然后在对冲账户里放$2万,那么您只需要还$13万的利息了。对冲账户能帮助您最优化利用工资收入及其他资金来抵减房贷的利息,而只有浮动利率房屋贷款才能使用对冲账户。

 

浮动利率房屋贷款的劣势在于利息花费和还款额的不确定性。也就是说客户在有机会享受利率下调的惠利同时,也承担着涨息的风险。

 

而稳定性恰恰是固定利率的最大优势。在固定期内,房屋贷款的利率不变,客户可以更好地掌握未来几年的资金运用,也无需担心银行加息对自己房屋贷款成本带来影响。通俗地来说,如果您现在选择了两年固定利率3.75%的房屋贷款产品,那么在未来两年内,无论银行的利率涨到5%还是降到2.5%,您的利息都会是保持在3.75%。

 

说起固定利率的劣势,最明显的当数是缺乏灵活性了。如果在固定期内您需要对房屋贷款做出任何变更,比如更改产品、转银行、提前还清贷款、增加贷款额或者变卖房产等,则将需要支付高额的解约金(break cost)。除了在银行降息时享受不到惠利之外,固定利率的房屋贷款产品对提前还款的额度也有限制,通常每年允许额外还款不超过$10,000到$30,000,否则将会产生罚款,并且可能不允许再提取出已经付出的额外还款。加之,固定利率的房屋贷款产品通常无法关联对冲账户,对于手上有大额多余资金的客户来说,选择固定利率产品则不能将多余资金放进对冲账户来抵减利息花费。

 

总体来说,浮动利率和固定利率各有利弊。浮动利率的选择应侧重关注当下的利率水平,而固定利率的选择应注重未来几年利率的走向。

如果符合以下条件,您可以考虑选择浮动利率房屋贷款:

 

  • 未来几年有再融资或增加贷款的计划,用于装修、加建、重建房屋或再投资
  • 手头上有大额的多余现金
  • 未来几年有出售用于抵押的房屋的可能
  • 有大额额外还款的计划
  • 希望保留可以随时选择其他银行或贷款产品的灵活性

 

如果符合以下条件,您可以考虑选择固定利率房屋贷款:

 

  • 希望明确掌握未来几年的利息花费
  • 希望锁定目前的利率,以降低未来几年利率变动对贷款的影响
  • 希望享受目前低利率的惠利,预期未来几年利率可能走高
  • 收入稳定,可定期偿还贷款,但没有大额提前还款的计划
  • 未来几年没有出售用于抵押的房屋的计划
  • 未来几年没有再融资或增加贷款的计划

 

话说回来,房屋贷款并不是只有固定利率或浮动利率的选择,客户还可以选择浮动和固定结合,将贷款分为两个或以上的Splits。这种组合的优势在于,当利率上涨时,固定利率部分可缓冲利息花费的增加,而当利率下调时,浮动利率部分能让您享受到惠利。除此之外,浮动利率部分为您提供了灵活性,可超额还款,也可将多余资金放进对冲账户抵减利息。一些银行还对这种结合型房屋贷款产品提供利率优惠,比如Choicelend,为客户提供自住房屋贷款两年固定利率3.65% (CPR 4.13%),浮动利率3.71% (3.95%)至3.96% (4.20%),其中固定部分的贷款额不得超过总贷款额的50%。

 

固定利率或浮动利率的选择,没有绝对的好坏之分,适合客户具体情况和要求才是关键。新方向金融信贷欢迎您致电02 8188 1916与我们的贷款经理交流,为您选择最合适您的房屋贷款产品。

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三年固定利率2.09%,CPR 3.69%

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