税收优惠和折旧免税额减少，借款变难，房租下降，同类型房屋的供应增多，这些市场变化让投资者变得谨慎起来。发展商仍旧提出诱人的条件，例如提供免费家具，升级装修，但费用增多，付税抵扣变少，再加上变幻莫测的市场意味着投资者必须对这些变化更为留心。

避免失望

Lou Farinotti, Holding Redlich Lawyers的高级合作伙伴，认为当许多投资者在看建筑图纸时，实际上根本不清楚自己要买的是什么。到最后交楼，则会感觉有些失望。

“他们要做更多的市场考察，去真真正正的了解40平米，50平米是有多大，会有什么感觉。”

7月1日新财年开始起，投资者印花税减免在维州被取消，在昆州以及塔斯马尼亚都有一定程度的修改。意味着，一个购买了 2 million公寓楼花的墨尔本投资者会为此多掏$110,000.

另外，维州夫妻之间的房屋转名字也不在获得印花税减免，如果空置了房产就会面临一种新的税收。

装修套餐

在楼花密集的地区，发展商给在7月1日前签约的买家提供价值1万多元家具以及装修套餐。备受欢迎的负扣税虽然没被取消，但是对项目的要求变得严格。例如去投资房的旅费以及赋税折扣。税务专家相信把房屋出租的业主不再能够对新的家具以及固定设备做折旧，即便他们是新的而且还有转卖的价值。

在现行的规则中，ATO给固定设施（家具，洗衣机，吊扇）等制定有效使用期，投资者可以按年申报税收减免。但按照7月1日开始的新法规，只有在投资者是固定设施的购买者时才可以申请税收减免。

未来的变化

Bradley Beer，BMT 税务折旧的主管认为自己去年申报的63，000个折旧报告中的将近80%会被影响。

包括NAB以及Westpac在内的主流银行正对公寓估价进行收紧，此举旨在预防发展商为了保护楼盘房价，在楼盘所有公寓售出给真正买家之前重购流出的房产。

NAB认为估价将必须参考其他楼盘的相对销售价格，以及该楼盘的再售价格。

投资者还需要了解清楚所购公寓是否可贷款。一些银行不接受学生公寓以及少于50平米（包括阳台和车位）的住宅作为抵押品。

投资者还需要留意公寓在除了悉尼的其他地方在未来几年会出现供应过剩的警告，在购房时应该注意地区的房屋需求是否强劲。

10个买楼化需要思考的问题：

1. 买楼花在价格上能节省多少？如果房价往上走你锁定今天的价格，但如果市场不好，你可能付比实际更多的钱。
2. 是否有资格获得印花税减免
3. 位置。楼盘是否离各项设施近，交通便利？是否在时商务中心15公里以内？
4. 检查所有细项。是否有条款保证最后安装的家电质量和展示房的相当。
5. 看合同：找一个有经验的律师帮忙检查条款中是否允许开发商改变原来设计。是否有什么条款细则是对开发商有利的？
6. 检查建筑商早前项目的完成情况。一旦发展商破产，公寓买家是债权人名单的最后一位。项目是否有发展许可？
7. 面积很重要。许多借贷机构会拒绝少于50平米公寓，有些则会要求更多的首付。借贷机构也不太“喜欢”较小的公寓或者学生公寓。
8. 根据周边的楼盘规划，研究找租客会不会竞争激烈。
9. 确保发展商没有注册公寓内部章程，规定部分公用场地为某几个公寓买家独有，例如小花园顶。
10. 审查管理合同（management contracts）确定你有可能需要承担的财政责任。

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