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【新方向小资讯】瑞信集团:需求疲软才是悉尼房价下跌的主要原因

瑞信集团的分析师指出,对市场需求减弱才是使悉尼房产市场不再是投资者天堂的主要原因,而不是收紧的房贷标准。 中国投资者对房子的需求降低,而同时首次置业买家因为价格被挤出市场,投资者越发担心在下跌的市场房子能否出手。 的确,收紧的贷款政策对悉尼房产市场有负面影响,但是需求疲软是更重要的原因。 瑞信集团认为各项指数表明市场需求有可能继续减少。市场需求减少会让房价继续下跌,如果投资者信心继续受到政府宏观审慎政策的影响,则会加剧下跌。 首先,虽然贷款利息处于历史低水平,但是还贷费用与可支配收入的比例则很高。分析指出。 其次,有大批只还利息(interest only)贷款会在过后两年转成本息同还,会增大家庭现金流的压力。 悉尼的房价有可能比最高峰时下跌15%-20%,如果供过于求继续,我们预计市场在2019年仍会呈现下跌的态势。 分析指出:不只是房屋购买需求减少,同时供应量仍在上涨。 供过于求已经使悉尼独立屋的价格在2018年下跌了大概10%。 低利率推动了大量投资以及开发项目,造成了澳洲东海岸新房的供应超过了长期的平均值。 虽然澳大利亚人口持续增长,但新房供应的增长率以及人口增长率是不匹配的,意味着房价还需要继续调整。 分析还指出,限制负扣税以及减少增值税折扣会减少投资者税收激励,进一步加大了房屋市场的下行压力。 目前贷款批准数量中投资者贷款的数量逐渐下降,而首次置业买家的贷款批准数量并未走高,在我们看来这反映了政府宏观审慎政策调控以及放下的下跌。       我们认为房产市场的近期调整是大势所趋,建议朋友们结合自身情况以及投资规划,重新审视自己的房产投资组合,也可以相应地调整自己的贷款架构。 新方向金融为客人提供免费的房产评估报告,以及贷款体检。希望能为您在地产投资方面提供帮助。 想了解更多最新市场优惠的详情或者咨询自己是否适合这些产品,请电话02 81881916和我们持牌贷款经理聊一聊吧!

【新方向小知识】过桥贷款(Bridging Loan)

什么是过桥贷款? 过桥贷款(Bridging Finance)并不是什么新的产品,就像名字所说的过桥贷款就是在新旧房产买卖的过程中担当“桥梁”这么一个角色,让购房者在卖掉旧房前能够获得购买新房的贷款。 为什么需要过桥贷款(bridging loan)? 举个例子,阿金希望趁现在房产市场选择比较多的时候升级自己的自住房。他看中了一套90万的房子希望马上拿下,经过我们计算,阿金不能同时service两套房子的贷款;同时,阿金也认为现有自住房的增值潜力不大,没有什么信心继续持有;第二阿金从税的角度考虑现在卖掉可以避免增值税(capital gain tax)所以决心卖掉。我们在审核了阿金的其他情况后,帮助他申请了过桥贷款。这样,阿金就可以先定下自己的dream home,再去处理掉旧房。 过桥贷款(bridging loan)要求 就像不是所有银行都有过桥贷款(bridging loan),也不是所有的过桥贷款(bridging loan)要求都一样。但大多都有以下要求: 对LVR有要求,通常为80% 过桥贷款(bridging loan)的期限通常设定为6-12月 通常在bridging 期间没有redraw facility 有没有什么风险? 在考虑过桥贷款(bridging loan)之前,我们建议客人先跟我们做一个详细的评估,包括个人财政状况以及现有房产的情况。 另外,我们也建议客人对自己现有房产价格有一个比较客观的理解。过桥贷款(bridging loan)一个重要的要求就是客人需要在“过桥”结束前卖掉现有房产,否则则会面临非常高的利息。

【新方向小资讯】银行自主加息:到底发生了什么?

背景 借贷机构在RBA利率保持不变的情况下自行调整了利息。这也通常被称为“out of cycle”利息变动。   各家银行的利率变动 银行 利息增长 ANZ 0.18% CBA 0.15% Macquarie Bank 0.20% NAB 0.17% St George 0.15% Westpac 0.20%   为什么银行需要自己加息 其中一个观点是由于融资难度增大,APRA要求的房贷标准调整造成了这次的生息。 另外一个说法是因为需要在贷款方面提高股东的回报。大借贷机构在澳洲贷款市场占有主导地位。   以后还会发生什么? 许多评论文章预测RBA有足够多的理由去考虑在年底之前下调官方利息。无论商业银行是否完全跟进,利息下调也给各位贷款人减轻不少压力。 有很多贷款业内人士指出在年底前会有再次升息的可能,从而抵消掉官方利率的下调。UBS banking的分析师Jonathan Mott也相信无论RBA如何变动,利率还会上涨。 值得注意的是,近来的利息上涨和过去几个月的利息上涨是大有区别的。之前的利率上涨主要针对于投资以及只还利息利率,这也是APRA给投资放贷降温的一个措施。   是时候固定了吗? 现在是否是固定的好时机完全取决于你的财政状况。 在到期前退出固定贷款需要缴纳一笔费用,所以对需要在固定期内考虑卖房的客人不太适合。同样,也不适合需要在固定期内还进一大笔还款的客人。 固定贷款的好处在于确定了每月还款数额:这对担心利率上涨,担心自己的预算能否应对涨息的客人尤关重要。可以说,固定利息提供了一个有效控制利率风险工具。 另一个我们被问得最多的问题就是,我的利率是不是高了?这个问题简单来说可以这么回答,目前市场对于自住房贷款并且LVR低于80%的客户竞争比较激烈。如果很幸运你的贷款可以归入到这个类别,目前市场上的浮动利率优惠可以低至3.65% (CR 3.69%)。 固定利率方面,2年以及3年定息的竞争非常激烈,许多热门产品的利率都在3.7x%左右。   谢谢建议,现在需要做些什么? 如果你需要了解更多的资讯或者在转贷,买新房,重新架构现在投资组合时希望有更多的了解,欢迎通过我们网站www.newdirectionsfinance.com.au的livechat 功能或者电话02 8188 1916联系我们!

有关自雇人士的 Lo doc 贷款,你知道多少呢?

谁会用到lo doc? Low-documentation or low-doc loans 是专为那些对准备传统房屋贷款所需材料遇到困难的人士准备的。通常自雇人士就是其中的一种。申请Lo doc的原因各不相同:因为过往几年收入变动很大;因为上一财年报税收入低;最新的报税材料还在准备之中;申请者是职业投资者。 申请lo doc我要注意什么? 通常来说,由于lo doc贷款的风险不同于传统贷款,借贷机构offer的利息会比传统贷款利息高出一些,还会收取一定的风险费用(Risk Fee)。虽然各个银行也有不同的审理方法。但通常,以下几点是lo doc 贷款产品以及其他传统贷款产品的区别: Lo doc 贷款不需要传统贷款所需要的收入证明,如公司财务报告(company financials)、纳税申报单(tax returns) Lo doc申请人通常需要完成一份声明,表示他们能够负担贷款。这份文件就是自我认证(self-certification) 提供证明收入的材料:BAS statements,银行账单或者会计信 哪一个银行的lo doc利息最低? 新方向金融的专业团队旨在为客户提供专业的抵押贷款服务。Lo doc产品的利息和传统产品不一样,以下因素也会影响利息的高低: 申请人所需的LVR 申请贷款的目的:购买房产,购买土地以及对现有投资资产进行转贷 申请人就收入证明可以提供的文件多少 新方向金融会根据每一个客人的条件做出分析,从而帮助您挑选出最适合最优惠的产品。想了解更多lo doc的详情或者咨询自己是否适合这个产品,请电话02 8188 1916和我们持牌贷款经理聊一聊吧!

【新方向小资讯】Westpac更改对临居签证贷款政策

根据《澳大利亚金融评论》的最新报道,全澳第二大贷款机构 Westpac 集团将会在下周一调整部分贷款条件。 此次调整内容将会收紧对于住房价格评估以及借贷人还款能力的审查,但会放宽对于持某类签证的客人以及需要两份工作收入支撑贷款的借贷人的审查标准。 1. Desktop 估价只适用于LVR90%以内的申请。 Desktop Valuation是银行估价里最简单的一种,并不需要估价师亲自到现场inspect。估价师只根据系统内的数据,通常为3个月内房子附近的交易数据以及图片证据,来进行估价。 2. 家庭支出衡量标准改变 Westpa发言人告诉记者,银行会根据墨尔本社会经济研究所(Melbourne Institute for Social and Economic Research)最新发布的数据调整贷款计算器中借贷人每月支出的数据。 3. Westpac将提高配偶签证借贷人的LVR到90% 对于持有309以及820这两种临居签证客人这无疑是个好消息。Westpac集团旗下所有银行在2016年暂停了对海外居民的借贷,同时也对持有临居签证申请人设置更多的要求。但从2月5日起,以上两种临居签证的客人也可以申请90%的贷款了。 4. 第二份收入更容易接受 在以前,只有申请人的兼职工作已达2年以上,银行才会在计算贷款能力时将相应收入计算在内。从下星期一起,只需要跟同一雇主兼职工作一年,就可以利用起兼职收入了。随着casual工作的数量增多,这对很多借贷人是好消息。 主流银行目前纷纷推出各种优惠来吸引顾客。分析指出,为打赢这场抢客之战,各行用于支持提供更多折扣的“战略资金”都不少。最多的为Westpac集团——$250 million, 其次为CBA,$207 million。 NAB 以及ANZ 则分别有$180 million和$129 million的预算。 Westpac目前的自住房(P+I)最低利率为3.59%,为该行1956年以来最低。同时为合资格的转贷客人提供$1250现金奖励。 在澳洲买房贷款是一件颇费心思的事情。尽早了解自己在银行的贷款能力可为您在房产购买的过程中免去许多麻烦。因此,尽早选择一个专业的贷款中介,可为您买房置业之路扫除障碍,助您成功置业。想知道银行能贷给自己多少钱?现在就拨打 02 8188 1916 免费咨询新方向金融信贷吧!

2018你的房产价值多少?

2018 房屋市场最新动态 先给各位朋友道声“新年好” 迎来2018,许多朋友都会留意到新闻里关于房屋价格的新闻很多。 全国房地产市场在2017年结束时在哭泣,澳洲各大首府城市中,有一半的城市在12月录得房价下跌。 CoreLogic 研究部主任Tim Lawless认为2018年悉尼以及墨尔本市场将会看到房价继续下跌或者非常低的增长。 而在一些州和城市的某些区域,由于劳工需求和人口增长,房价还是能看到有增长的。 AMP Capital 的首席经济学家Shane Oliver说,他也不认为2018年澳洲房价会崩溃。 Shane Oliver说,低利率,人口增长和各州政府推出的帮助人们首次置业,会让整个市场稳定下来,不会有暴跌现象。 有媒体报道:“买方市场时代到来!” 面对如此市场,有不少自住房买家终于买到了心仪的房产,也有投资者认为:“每一次市场调整都是一个机会”。 而很多朋友会问,我怎么才能知道现在在看的房子值多少钱呢? 其实只要简单的四个步骤,您便能详细了解一个房产,包括以下有用信息: 该房产的价值评估 该房产在市场上的交易记录 附近类似房产的近期交易记录 附近类似房产的市场动态 房产所在郊区的历史中位价 新房向金融致力于为客户提供正确的金融向导,特别为客户提供免费的在线自助房产评估报告。 还犹豫什么,联系我们索取你免费的房屋估值报告吧!02 8188 1916!

【新方向小资讯】专家给悉尼首次置业者的一些小建议

澳洲统计局(ABS)最新数据显示首次置业买家的贷款数量屡创新高,越来越多的首次置业买家回到悉尼市场。但是$650,000的预算在悉尼并没有太多的选择,许多希望利用政府免印花税的民众需要细心选择房产。有买家中介表示,在逐渐疲软的市场,更多的买家开始关注房产的长期表现,考虑潜在的投资价值,而在2年前,她们只是希望挤进房产市场。 那么,让我们看看买家中介有什么推荐! 内城区的房子有我可以负担的吗? 独立买家中介Michelle May介绍在内西区首次置业者应该能够挑到挺好的一房公寓。 传统意义上靠近CBD的房产更能保值,因为对这些地区的需求量总体很大,而且越靠近越好。 另外一位中介Jone Carew补充道,现在很多首次置业者选择购买内城区房产的原因是他们的生活习惯。靠近公交站点,咖啡店,商店以及公园都是他们所看重的。 西区对预算少的买家非常吸引 而另一位业内人士 Jason Low则认为,看离CBD远些的房子没坏处。 Jason说他认识很多首次置业买家买在西区,有些是在那边工作,有些则是朋友住在那里。买家发现有许多TOWNHOUSE 或者DUPLEX的价格都在$650,000以下。 中介Edwin Almeida介绍像Rouse Hill 这样的西部suburb已经建好了不少的公共设施,吸引很多买家。“那里有小咖啡店以及休闲场所,人们的选择还是挺多的。” 另外的一个考虑因素则是土地的增值能力。有业内人士并不看好公寓的增值能力,而且担心公寓的建筑质量会影响其价值。 那么,买哪里最好呢? 买家中介Carew认为是在内西的Marrickville,下北岸的Lane Cove以及东区的Botany和Maroubra,他认为在这几个地方,入门级的两房公寓还是可以淘到。 “我认为Lane Cove物有所值,虽然房子旧了些但是质量好,而且不需要不需要负担物业费健身房,桑拿房的费用。” “Botany现在像极了30年前的Alexandria,有更多的咖啡店商店,妈妈推着婴儿车,有许多的家庭陆续搬进。” 买家中介Michelle则推荐有多种交通工具可选择的suburb。关于西区的选择,她认为可以多看看比较贵suburb附近的地区。例如Glenmore Park, Jamisontown and Hassall Grove. 给首次置业人士的五个小建议 可以留意已经涨起来suburb附近价格比较低的区域; 选择交通比较便捷的地区; 留意在可负担范围内有地的房产; 就业比较好的区域未来会有持续的需求 旧公寓可能会更便宜 不少银行都推出了针对首次置业的优惠。如果你有需要,快快联系新方向金融信贷吧!02 8188 1916!

【新方向小资讯】CBA AMP银行在审理贷款时需要客人更多信息

申请AMP房贷客人将提供一切花费详情以满足更加严谨的审查,详情小至化妆品大到汽车。 澳洲最大借贷机构CBA也收紧了借贷政策,严查申请人信用卡花费。 两个银行的举措都是响应监管机构要求借贷机构“重新”定义关于借贷人收入花销以及可偿还能力的评测。 AMP改变贷款政策 从下周一起,所有新的AMP贷款申请,包括现有客人增贷,都将需要回答14个问题,问题是关于每月客人在数十个项目的基本开支(basic spending) 以及自由支配开支 (discretionary spending)。 “如果这些额外的信息没有提供给我们,申请将不会受理,我们也有可能要求更多的信息。”AMP的发言人表示。 基本每月花费信息包括客人在衣服,鞋子,化妆品,交通,日用品以及家庭保险的花费。 自由支配包括用于外出吃饭,娱乐,假期,付费电视,保姆以及教育(包括课外班,私校费用以及书本费)的费用。 而在上周,AMP银行宣布了一系列借贷政策的改变,包括通过借贷目的来决定贷款产品以及利率。 CBA 更加严谨审查客人信用卡花费 CBA也在最近更新了审理申请时所用的税率,医疗保险征费(Medicare Levies)以及生活成本默认最低值。 关于信用卡的审批政策也有修改。CBA将预估信用卡每月花费改为信用卡额度或者余额的3%。目前行业标准为2.5%。这将意味着,如果你有一张$10,000的信用卡,银行会默认你每月需要因为此卡花费$300。 监管机构关注点转变 其他借贷机构,如麦考瑞银行(Macquarie Bank),已经更新可偿还能力计算公式,包括需填入更多借贷以及固定花费的数据。 Westpac 集团以及国民银行也宣布了借贷政策改变。 APRA以及ASIC最近将关注焦点从宏观转为微观,从关注银行总借贷额转变为仔细考量各个贷款的质量以及借贷人偿还能力。 借贷机构也通过逐步改变借贷政策,收紧高风险产品(支付利息投资贷款)以及提高最少首期以及利率的方式来回应监管机构的最新要求。 本周highlight 1. 四大银行 promotion 50万以上投资房浮动利率 4.29% 2. High Street Bank 投资房固定两年3.99% (*5.42%) 3. 海外投资者贷款,名额有限 现在就拨打02 8188 1916免费咨询新方向金融信贷吧!

【新方向小资讯】买地贷款申请数量创历史新高

买地贷款数量在九月达到历史高点 $8 billion,官方数据显示越来越多的家庭选择在空地上自己造房。 CommSec的高级经济学家Ryan Felsman分析,尽管有人认为房屋建造量已经到达顶峰,但还是有更多的在建项目,特别是在人口增长强劲的地区。 “现在市场上所供应的房屋和人们想要的并不完全匹配。人们对独立屋的需求很大。”澳大利亚房地产业协会(HIA)高级经济师Geordan还表示,一旦有合适的地块出现在市场,很快就会被售出。 Renovation lending增多 另一方面,由于买卖交易费用的提高,有更多的人考虑装修现有住宅而不是买新房搬家。数据显示,贷款用途为装修的申请也显著增长。 的确,如果将买卖新房的税费投入到现在房子的装修预算中,装修后的房产或许跟要买的新房效果差不多了。专家也表示这是这方面贷款申请增增多的主要原因。 此外,由于市场上有很多20-30年楼龄的房子逐步老化需要重新装潢,HIA的专家预计在未来4-5年会有更多的装修需求。 建筑贷款小知识 阶段性付款(Progress Payment)是建筑贷款比较特别的一项,指贷款人只需在房屋的几个主要建筑阶段完成后向银行提出付款,这种分步进行的贷款方式意味着贷款人只需支付在某一建筑阶段完成后所累计贷款金额的利息。同时,随着建设工程的进行,此贷款方式可使房屋的价值逐渐增加,提升贷款人在后续建筑阶段中的净资产价值。 建筑付款一般分五或六个阶段,比如:最初的地板铺设,房屋框架的建造,房屋外部装修,房屋内部装修,以及最后建筑完成阶段。一般来说,银行要求第一阶段拨款不超过总造价20%,最后一阶段不低于10%,中间每个阶段不超过35%。但这只是多数银行对于一般建筑的规定,具体还因不同银行的政策以及不同建筑类型而异。 建筑贷款或者买地建房过程较长,其中涉及各种繁琐事宜,专业团队的辅助可以让您省心省力之余避免一些不必要的麻烦。如果您需要申请建筑贷款,欢迎与您身边的贷款专家——新方向金融联系 02 8188 1916

【新方向小数据】关于你不知道的每周出清率

又到周末了,无论有没有买房计划,我们总会关注到clearance rate这一数据。无论买家或者卖家,很多人都认为这一数据是目前房产市场的风向标。最近悉尼房屋市场数据不尽如人意,10月28日的出清率为64.1%,比去年同期少了接近15%。 从房屋数量上来看,整个悉尼通过拍卖售出的房屋数量下降了18%,除了一个例外——中央海岸(central coast)。该地区数据仍比2016年9月的季度上涨了6.4%。   悉尼各地区拍卖出清率都有所下降,除了东区(city and east),内西以及上北岸(upper north shore) 出清率最高的地区是北海岸(northern beaches)以及东区,达到70%的结果。北海岸地区是两个比去年同期录得更高出清率的地区之一。另外一个地区为中央海岸。 下北岸(Lower shore north shore)以及内西的出清率分别为68%和67%,然而和去年同期的82%以及86%相比差距甚远。 如果把70%定位是否是卖方市场的标准,那么只有两个区域符合标准:东区以及北海岸。 上北岸(the upper north shore)为63%,南区(the south)为62%,Canterbury Bankstown 为59%,西区(the west)为57%,以上各区域的数据都比往年差。 希望以上可以在周六拍卖帮到您。 在澳洲买房贷款是一件颇费心思的事情。尽早了解自己在银行的贷款能力可为您在房产购买的过程中免去许多麻烦。因此,尽早选择一个专业的贷款中介,可为您买房置业之路扫除障碍,助您成功置业。想知道银行能贷给自己多少钱?现在就拨打02 8188 1916免费咨询新方向金融信贷吧!    

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